При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Преимущественное право покупки доли

Какова правовая природа преимущественного права покупки доли в уставном капитале ООО? Какие правомочия входят в содержание преимущественного права? Исключения из принципа внесения и преимущественное право: может ли лицо, не указанное в ЕГРЮЛ в качестве участника ООО, обладать преимущественным правом? Какие существуют эффективные способы обхода преимущественного права? Что делать участнику, который пытался продать третьему лицу долю по номинальной цене, а другой участник заявил требование о переводе на него прав по сделкам? Ответы на эти вопросы - в материале «ЭЖ».

Федеральный закон от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон об ООО) гарантирует участникам таких обществ преимущественное право на покупку доли или части доли другого участника общества по цене предложения третьему лицу или по цене, заранее определенной уставом общества. Институт преимущественного права выполняет важную функцию: он обеспечивает сохранение определенного состава участников.

Общества с ограниченной ответственностью зачастую создаются для ведения профессиональной деятельности несколькими определенными лицами. Представим ситуацию: общество было создано двумя юристами, но спустя некоторое время один из них решил продать свою долю знакомому - профессиональному спортсмену. Далеко не во всех ситуациях второй участник будет доволен подобным возможным сотрудничеством. Если он не желает делить бизнес с новым потенциальным участником или стремится увеличить свою долю в уставном капитале общества, он может сам выкупить долю первого участника.

С институтом преимущественного права покупки сопряжено множество сложных теоретических и практических вопросов, притом что доктринальное осмысление данной конструкции явно запаздывает. Наиболее значимые проблемы в данной сфере обсудили Андрей Егоров, к.ю.н., первый заместитель руководителя Исследовательского центра частного права имени С.С. Алексеева при Президенте РФ, и Иван Чупрунов, старший юрист международной юридической фирмы Linklaters, магистр юриспруденции (РШЧП), в рамках семинара «Оборот долей в ООО: переход по сделке и в силу закона», проведенного образовательным центром Lextorium. Мероприятие посетила эксперт «ЭЖ».

Природа и содержание преимущественного права

Преимущественное право состоит из двух элементов (правомочий). Во-первых, в его содержание входит право на получение информации о договоре с третьим лицом. Согласно п. 5 ст. 21 Закона об ООО участник общества, намеревающийся продать свою долю или часть доли в уставном капитале общества третьему лицу, обязан известить в письменной форме об этом остальных участников общества и само общество. Во-вторых, преимущественное право предполагает возможность потребовать перевода на желающего реализовать его участника прав и обязанностей покупателя. В соответствии с п. 18 ст. 21 Закона об ООО при продаже доли в уставном капитале общества с нарушением преимущественного права покупки доли оставшиеся участники общества вправе потребовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Важно при этом отметить, что сделка купли-продажи долей, заключенная в нарушение преимущественного права, не имеет пороков. Она является действительной. Это означает, в частности, что покупатель обладает титулом. Он осуществляет все корпоративные права на законном основании. Все его решения являются действительными.

Природа преимущественного права является дискуссионной. Так, преимущественное право применительно к доле в общей долевой собственности нередко рассматривается в качестве вещного. В рамках другого подхода преимущественное право, напротив, определяется как обязательственное. Из такого вывода логически следует, в частности, что за нарушение преимущественного права должны взыскиваться убытки.

Проблему усугубляет тот факт, что в России отсутствует единое регулирование преимущественного права покупки. По сути, имеется лишь лоскутное одеяло из разных норм для различных категорий преимущественных прав.

И. Чупрунов считает, что преимущественное право является секундарным, преобразовательным правом. Этому праву не противостоит какая-либо обязанность. Оно представляет собой возможность совершить конкретное юридически значимое действие, обеспеченное необходимостью претерпевания таких действий другим лицом (продавцом доли). При этом преимущественное право реализуется лишь при его нарушении. По мнению А. Егорова, нужно различать преимущественное право до того, как оно было нарушено, и после.

Справка

В английском праве преимущественное право является сугубо обязательственным. Оно всегда возникает в силу договора, а в случае его нарушения могут быть взысканы убытки. Немецкое право рассматривает преимущественное право в качестве специфической привилегии.

Субъекты преимущественного права

Субъектами преимущественного права являются участники общества с ограниченной ответственностью, а также само общество, если это предусмотрено уставом. Здесь возникает первый вопрос: на какой момент субъекты должны являться участниками общества? Ответ - на момент акцепта ими оферты. Для установления статуса участника как субъекта преимущественного права необходимо обратиться к ЕГРЮЛ. Из данного правила между тем есть определенные исключения.

Прежде всего речь идет о наследниках участников общества. Прежний участник умер. Его долю получил наследник, который в ЕГРЮЛ еще не указан. Может ли он потребовать реализации его преимущественного права? Судебная практика не дает однозначного ответа на данный вопрос. Известны дела, в которых суды констатировали, что преимущественное право возникает с даты внесения изменений в ЕГРЮЛ (см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.10.2010 по делу № А39-798/2010 и от 18.11.2010 по делу № А39-765/2010).

Иную позицию занял между тем Верховный суд РФ в относительно свежем Определении от 28.01.2016 № 309-ЭС15-10685 по делу № А07-10144/2011.

Фабула дела следующая. Истица обратилась в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателей долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к нескольким физическим лицам - ответчикам.

Истица являлась наследницей одного из участников ООО. После получения свидетельства о наследстве был совершен ряд сделок по отчуждению долей, в результате которых ответчики сначала стали участниками ООО, а затем часть долей в ООО приобрел один из ответчиков. Согласно документам при совершении всех этих сделок истица отказывалась от своего преимущественного права на покупку доли. Как было в последующем установлено, документы об отказе были подделаны.

Основанием для обращения в суд с иском послужило нарушение, по мнению истицы, ее прав как участника общества на преимущественное приобретение долей, отчуждаемых участниками общества третьим лицам. В числе прочего Верховный суд рассмотрел и дал ответ на вопрос о моменте перехода прав и объеме переходящих прав умершего участника общества его наследникам по долям в уставном капитале, входящим в состав наследственной массы. Он руководствовался следующей логикой.

Согласно ст. 1176 ГК РФ в состав наследства участника общества с ограниченной ответственностью входит доля этого участника в уставном капитале соответствующего общества.

Умерший наследодатель на момент открытия наследства был владельцем 20,2% уставного капитала общества. Наследниками являлись несколько физических лиц, в том числе и истица. Свидетельства о праве каждого из наследников на 6,73% уставного капитала в порядке наследования были выданы 6 февраля 2009 г.

В силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику в полном объеме со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия. Исходя из указанной нормы, со дня открытия наследства к наследнику переходят все права, удостоверяемые долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, и он приобретает статус участника общества, если уставом прямо не предусмотрено право участников давать согласие на переход доли в уставном капитале такого общества к наследникам участников общества.

Следовательно, переход доли наследодателя к наследникам состоялся и к ним с момента открытия наследства перешли все права, удостоверяемые долей в уставном капитале общества, в том числе право на участие в общих собраниях и принятие решений, право преимущественной покупки доли и иные права.

Определенные вопросы возникают также относительно преимущественных прав восстановленных участников, утративших свою долю в обществе. В таких случаях суды, как правило, удовлетворяют требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в уставном капитале общества, признавая за такими участниками преимущественное право.

Весьма показательно в рассматриваемом аспекте постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2008 № 5539/08 по делу № А40-11837/06-138-91. В период между вступлением в силу решения суда первой инстанции об исключении участника К. из общества и принятием кассацией постановления, отменившего данное решение, Х. закрепила за собой долю К. в уставном капитале и внесла сведения о себе как единственном участнике общества в ЕГРЮЛ. После этого Х. продала долю гражданину М. Затем К. обратился с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.

Суды нижестоящих инстанций отказали в удовлетворении требования, мотивируя отказ отсутствием надлежащих доказательств наличия у него соответствующих прав участника общества и сославшись на учредительные документы общества и сведения ЕГРЮЛ. А вот Президиум ВАС РФ отправил дело на новое рассмотрение, отметив, что суды не учли, что судебные акты об исключении гражданина К. из состава участников общества, на основании которых данные о нем как об участнике общества были исключены из учредительных документов и ЕГРЮЛ, были впоследствии отменены судом кассационной инстанции. Следовательно, гражданин К. был вправе, несмотря на отсутствие сведений о нем как участнике общества в учредительных документах общества и в ЕГРЮЛ, действовать в качестве участника общества и защищать свои права участника предусмотренными гражданским законодательством способами. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды также не приняли во внимание то обстоятельство, что в результате недобросовестных действий ответчиков истец лишился не только права преимущественной покупки доли в уставном капитале, но и корпоративного контроля над обществом.

В постановлении от 02.11.2017 № Ф03-4316/2017 по делу № А73-11564/2015 АС Дальневосточного округа пришел к выводу, что статус участника общества на момент совершения сделки купли-продажи доли в уставном капитале может подтверждаться постановлением арбитражного суда, принятым по делу о признании недействительным заявления о выходе такого участника из хозяйственного общества. В конечном итоге, несмотря на отсутствие сведений об истце в ЕГРЮЛ, суд удовлетворил его требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Сфера действия преимущественного права

Преимущественное право реализуется в случае купли-продажи доли общества с ограниченной ответственностью. Но может ли участник общества требовать перевода на себя прав и обязанностей по иным договорам?

Если доля в обществе перешла к иному лицу по договору мены, то преимущественное право не реализуется. Так, Президиум ВАС РФ применительно к акциям сделал следующий вывод.

Цитируем документ

Федеральный закон от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» не предусматривает преимущественного права приобретения акций закрытого акционерного общества, отчуждаемых по иным, нежели купля-продажа, договорам <…> при отчуждении акций по договору мены невозможно применить способ защиты преимущественного права приобретения акций, заключающийся в переводе на истца прав и обязанностей покупателя, поскольку по договору мены, в отличие от договора купли-продажи, встречное предоставление состоит в передаче взамен акций товара, а не денег. Поскольку у истца может не быть в наличии товара, передача которого в обмен на акции является предметом договора мены, и его приобретение у других лиц может быть затруднено или невозможно, то при переводе на истца прав и обязанностей по договору мены обязанность по передаче товара в обмен на акции могла бы оказаться заведомо неисполнимой, что привело бы к нарушению прав лица, отчуждающего акции по договору мены.

Пункт 1 информационного письма от 25.06.2009 № 131 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ»

Здесь, однако, возникает вопрос: почему нельзя переводить права и обязанности на иного участника в случае, когда объектом мены выступали родовые вещи, которые вполне могли быть переданы не только изначальным покупателем? Представляется, что в таком случае перевод возможен.

Примечательно, что согласно п. 5 ст. 250 ГК РФ правила о преимуществом праве покупки доли в праве общей собственности применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Не распространяется преимущественное право и в отношении отступного. Весьма показательно в рассматриваемом аспекте постановление ФАС Поволжского округа от 30.12.2011 по делу № А65-5850/2011. Участник общества С. заключил с третьим лицом нотариально удостоверенное соглашение об отступном, в силу которого стороны договорились о прекращении обязательств С., принятых в соответствии с условиями договора поручительства, в связи с предоставлением С. в качестве отступного принадлежащей ему на праве собственности доли в уставном капитале общества. Другой участник общества Н. требовал признать за ним преимущественное право на данную долю. Арбитражные суды пришли к выводу, что если иное не установлено уставом общества, преимущественное право участников общества действует при отчуждении доли только путем продажи и не распространяется на отчуждение доли иным образом (в том числе посредством отступного). При этом заключенная сделка об отступном не была признана притворной, прикрывающей сделку купли-продажи.

При этом суды признают возможным перевод прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности, переданной ответчику другим сособственником в качестве отступного по денежному обязательству (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Классическим способом обхода преимущественного права является внесение доли в качестве вклада в уставный капитал другого хозяйственного общества. Схема в данном случае следующая. Участник вносит свою долю в обществе № 1 в уставный капитал общества № 2. Как правило, уставный капитал последнего только из такой доли и состоит. После чего он продает общество № 2 заинтересованному лицу. Суды полагают, что преимущественного права в таком случае не возникает (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.04.2013 по делу № А32-45400/2011).

Обойти действие преимущественного права можно также, заключив договор со смешанным предметом. Например, доля передается за деньги и услуги покупателя. В таком случае преимущественное право будет сложно реализовать, так как услуги могут требовать личного исполнения со стороны покупателя.

Особый интерес в рассматриваемом аспекте представляет схема продажи доли в несколько этапов. Так, при рассмотрении дела № А32-8238/2015 суды установили, что ответчик продал сначала 1% доли в уставном капитале по цене 1,5 млн руб. Никто из участников с преимущественным правом закономерно не претендовал на такую незначительную долю, реализуемую по большой цене. Затем, после того как покупатель сам стал участником общества, он приобрел оставшуюся часть доли продавца за 65 млн руб. По идее такую совокупность сделок следовало бы признать притворной сделкой, прикрывающей куплю-продажу. Однако этого сделано этого не было. АС Северо-Кавказского округа отказал в удовлетворении требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи части долей в уставном капитале на истца - участника общества (постановление АС Северо-Кавказского округа от 21.12.2015 № Ф08-9036/2015 по делу № А32-8238/2015).

Следует иметь в виду, что участники общества сталкиваются с большими проблемами, когда указывают в договоре купли-продажи доли ее номинальную цену. В случае реализации иным участником своего преимущественного права им придется продать долю фактически за бесценок. Чтобы избежать подобной ситуации, участники идут на различные хитрости. Например, они могут сами начать оспаривать сделку по продаже доли в качестве притворной, прикрывающей сделку купли-продажи доли по реальной стоимости. Могут попытаться заключить дополнительное соглашение о многократном повышении цены сделки. Подобные манипуляции между тем не всегда закачиваются решением дела в их пользу.

Показательно в данном случае постановление АС Дальневосточного округа от 02.11.2017 № Ф03-4316/2017 по делу № А73-11564/2015. Участник С. по договору купли-продажи доли в уставном капитале произвел отчуждение своей доли в 40% Ш. по номинальной стоимости в 4000 руб. В этой связи регистрирующий орган на основании заявления С. принял решение о государственной регистрации соответствующих изменений в ЕГРЮЛ. Участник общества Ч., ссылаясь на неполучение предложения купить долю в обществе, обратился в арбитражный суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли. После получения от истца копии искового заявления участник С. заключил с Ш. дополнительное соглашение об увеличении стоимости доли до 1,5 млн руб. Суд кассационной инстанции констатировал, что поведение ответчиков являлось недобросовестным. Требование истца о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли по номинальной стоимости было удовлетворено. Как при этом отметил суд, нотариальное удостоверение дополнительного соглашения об увеличении цены продажи доли до 1,5 млн руб. не подтверждает добросовестность намерений сторон данных сделок, а только удостоверяет подписи данных лиц.

Участники могут попытаться избежать реализации преимущественного права через расторжение договора купли-продажи доли. Иногда им это удается. Особый интерес представляет постановление АС Московского округа от 08.06.2017 № Ф05-7088/2017 по делу № А40-127427/16. Как установил суд, между А. (продавец, участник общества) и М. заключен договор купли-продажи части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. В ЕГРЮЛ была внесена запись об М. как об участнике общества. Спустя некоторое время другой участник общества подал иск о нарушении его преимущественного права на покупку доли и потребовал перевода на себя прав и обязанностей по сделке. Тогда А. и М. заключили нотариально удостоверенное соглашение о расторжении договора купли-продажи доли общества.

Суд первой инстанции отказал в иске о переводе прав и обязанностей, указав на невозможность его удовлетворения, поскольку на момент рассмотрения дела спорный договор купли-продажи доли был расторгнут. Права и обязанности по расторгнутому договору прекращены, в связи с чем их невозможно передать в порядке, установленном Законом об ООО. Однако апелляция отменила данное решение, отметив, что договор купли-продажи доли после его исполнения сторонами не мог быть расторгнут. Заключенное соглашение о расторжении договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО является недействительным. При этом суд апелляционной инстанции исходил из недобросовестного поведения сторон по оспариваемой сделке. Кассация поддержала решение первой инстанции и отменила постановление суда апелляционной инстанции.

Продажа доли в недвижимости, владельцами которой являются несколько человек, осуществляется строго по особым правилам. Все собственники должны знать о преимущественном праве выкупа, чтобы избежать столкновений с законом в процессе продажи своей доли постороннему лицу.

Право первой ночи

Продажа доли в праве общей собственности регламентируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Указанная статья объясняет механизм реализации преимущественного права покупки, по которому участники общей долевой собственности имеют право "первого выкупа" доли, планируемой для продажи постороннему лицу.

Суть в том, право покупки доли в первую очередь принадлежит другим дольщикам, и только если они этим правом не воспользовались, можно продать долю постороннему лицу.

Однако эти ограничения не распространяются на дарение доли , поэтому можно подарить свое имущество без согласования с другими дольщиками. Однако сособственники могут обратиться в суд с требованием о признании сделки дарения притворной. Поэтому в случае с таким "дарением", когда оплата на деле производится, но не афишируется, у нового собственника есть риск потерять и долю и оплаченные за нее без договора деньги.

На практике нередко встречаются случаи, когда сначала будущему покупателю дарится небольшая доля, а затем он уже на правах участника общей долевой собственности приобретает оставшуюся часть. В таком случае основная стоимость доли официально будет подтверждена договором купли-продажи.

Кстати, согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в заключении договора купли-продажи, поэтому продавец волен выбирать покупателя из числа сособственников жилья, желающих приобрести его долю, на свое усмотрение.

Решение с уведомлением

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому стороннему лицу. Эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Известить о продаже можно, например, телеграммой с уведомлением о вручении или заказным письмом с уведомлением и описью. Также можно отправить и через нотариуса , причем некоторые из них в этом случае выдают подтверждение об отправке такого уведомления.

Действующее законодательство не конкретизирует содержание извещения продавца доли. Однако в таком извещении должны быть указаны все существенные условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности имущества, которая отчуждается; цена, по которой доля продается (либо имущество, на которое она обменивается). При продаже доли с рассрочкой или отсрочкой прописываются сроки уплаты. Могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок ответа на него.

Суровые детали

В том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи (мены) данные условия изменились, по крайней мере, в сторону улучшения прав покупателя, например, что снизилась цена или предоставлена рассрочка, об этих изменениях участники общей долевой собственности вновь должны быть извещены.

Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (скажем, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, не дождался истечения выжидательного срока или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В рамках сроков

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. То есть если вы должным образом уведомили дольщика о своих планах, то через месяц можете продать на тех же условиях любому другому стороннему покупателю.

Закон обязывает продавца уведомить сособственников о продаже доли, поэтому, если такой сособственник уведомлен, он в течение месяца может реализовать свое право покупки отчуждаемой доли, даже находясь в больнице, например, путем представления его интересов другим лицом по доверенности.

Поперек закона

Согласно статье 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки, то законом предусмотрен трехмесячный срок подачи сособственником искового заявления в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Константин Кожевин, юрисконсульт правозащитной организации АНО "Справедливая медицина"

Большая часть Московских квартир находится в совместной или общей , соответственно, практически каждый из является владельцем доли в квартире. Кто - то, объединив усилия, принимает решение купить квартиру в долевую собственность, другие приватизируют жилье в общую долевую собственность с членами семьи. Некоторые из нас становятся владельцами долей, вступив в наследство наравне с другими наследниками.

Естественно, хорошо иметь в собственности даже долю в квартире . Это лучше, чем не иметь ничего. Долю всегда можно продать, ее можно сдавать. Доля в Москве являктся самым недорогим и в связи с этим самым доступным жильем, котором можно не только проживать, но и прописаться, что дает право на получение полного социального пакета Москвича. Сегодня такие понятия, как «доля в квартире» или «сособственник» очень многим стали хорошо известны.

Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их долей. Когда речь идет о доле в квартире , надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию».

Если между собственниками долей в квартире не определен порядок пользования жилым помещением, то это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Владение долей в жилом помещении - это не одно и то же, что владение комнатой. Долю нельзя в прямом смысле увидеть, пощупать или сказать, что доле, принадлежащей Вам, соответствует какая - то часть в квартире. может выражаться лишь в виде дроби, например,1/2, 1/5, или 3/16. Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли в квартире.

Как продать долю в квартире

Сделки связанные с продажей доли в квартире представляются наиболее сложными, постоянно выходят поправки к законодательству, не соблюдение которых сделает продажу доли невозможно. Как продать долю в квартире не нарушая закон? При продаже надо четко соблюдать не только всем известную ст. 250 ГК РФ. а так же руководствоваться новыми законами регламентирующими продажу доли от 02 июля 2016 года № и от 01 января 2016 года № .

Конечно же неизменным остается то что прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, необходимо предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Новый закон требует извещать долевых сособственников только нотариальным извещением, ранее можно это было делать самостоятельно, отправив письмо с описью вложения. Также, с 2016 года, невозможно проведение сделки по продаже долей без нотариуса, так как регистрация права на долю в квартире возможна только в том случае если договор купли-продажи или дарения, нотариальный.

Доказательством того что вы известили сособственников, будет являться свидетельство полученное у нотариуса о передаче сособственникам извещения от продавца, с указанием цены доли и условий ее продажи. Получив такое свидетельство, вы имеете право воспользоваться им у любого из нотариуса расположенного в том регионе где располагается недвижимость.

Продать долю в квартире третьему лицу: специфика процесса

Сособственники в течение одного месяца должны выкупить предложенную долю в квартиреилиотказаться от ее покупки. Нотариальный отказ сособственника от выкупа доли в квартире предоставляется в обязательном порядке нотариусу который будет проводить сделку купли-продажи доли в квартире. С 01 января 2016 года, сделки с долями (продажа/дарение) проводятся только через нотариуса. В случае, если несколько сособственников выразили намерение купить долю в квартире, продавец вправе сам выбрать, кому из них дать возможность выкупить долю в квартире.

Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются. Узнав, что кто-то из сособственников решил продать свою долю в квартире, другие собственники зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса». Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру покупателей, в скандалах на просмотрах которые устраиваются для потенцианальных покупателей с целью испугать их своим не адекватным поведением.

Так появляются в продаже , собственник готов продать свою долю дешевле, лишь бы не мотать себе нервы. Об уклонении от получения извещения о продаже доли и многом другом, о чем мы умолчим. Скажем только об одном, на каждую долю есть свой покупатель. Не пуская в квартиру не жилающие договориться полюбовно, не избавят себя от нового соседа который купит долю в квартире с их помощью по более низкой цене.

В случае признания сособственника безвестно отсутствующим и при наличии соответствующего решения суда, его преимущественное право покупки отчуждаемой доли к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит. Нередки случаи, когда один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен умершим, а наследство на долю в квартире не оформлено.

Как и от кого в таких случаях получать отказ от права преимущественной покупки? В подобных ситуациях на помощь желающему приходит риэлтор. Всегда есть законный выход из любой ситуации. Наши специалисты смогут решить любую, даже не преодолимую на первый взгляд задачу.

Как продать долю в квартире постороннему лицу закон требует нотариально известить всех сособственников. В случае нарушения преимущественного права выкупа доли квартиры любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. По общим правилам исчисления сроков исковой давности, указанный трехмесячный срок начинает исчисляться со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли в квартирепостороннему лицу с нарушением его права.

Мы знаем как этого избежать и не позволить оспорить сделку. Это лишь некоторые, наиболее часто встречающиеся сложности, с которыми сталкиваются желающие продать долю в квартире . Наш опыт и знание законов позволит провести самую сложную сделку с любой долей в Московской квартире, даже если кажется что это вообще не возможно.

Купить долю в квартире

Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью решено . Ни для кого не секрет, что не малая часть долей в Москве приобретается сейчас с целью получения , хотя в этом случае, о фактическом проживании речь, как правило, не идет. Размер такой доли в квартире может быть небольшим, например, 1/10, в случае если доля будет более маленькой, например, 1/20, 1/50, 1/100, то Вас не пропишут, УФМС последние два года очень усердно борется с пропиской на .

С регистрацией по месту жительства у нового собственника доли в квартире проблем не будет, т. к. она осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство на право собственности. Если порядок пользования между сособственниками в квартире ранее не был определен, то будущему владельцу доли возможно придется решать этот вопрос самому.

Как правило, достичь взаимопонимания с соседями бывает не просто. Тогда порядок пользования определяется в судебном порядке. Подается иск об определении поряка пользования и за каждой долей судебным решением закрепляется какая либо из комнат. Наши юристы готовы оказать помощь в данном судебном процессе и отстоят ваши права.

В связи с этим следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть, будут учитываться следующие обстоятельства: а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания; б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы; в) финансовое положение и многое другое.

Может получится так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире, а тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания бóльшая жилплощадь. Есть много тонкостей, которые знают только юристы и риелторы занимающиеся долевой собственностью.

Продажа доли и проживание

Если планируете проживать на купленной Вами доле в квартире всей семьей, следует знать, что для (прописки) членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие всех других сособственников. Поэтому мы рекомендуем покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут в дальнейшем проживать и прописываться.

Скажем, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, лучше приобрести ее по 1/6 на каждого. И все же, не надо опасаться покупать долю в квартире. На долю в квартире, без согласия сособственников могут быть прописаны только дети до 14 лет. Жены, мужья, брать, сестры, родители без согласия сособственников, прописаны не будут.

Покупка доли квартиры это , любая квартира где есть несколько собственников, рано или поздно будет продана. И денег при продаже можно будет получить в два раза больше чем было потрачено на покупку доли. Доля в квартире это самая выгодная инвестиция на сегодняшний день. Не один вид недвижимости, не принесет 100% прибыли.

Если не хватает денег на приобретение отдельной квартиры, а жить где-то надо, покупка доли бывает единственным правильным выходом из сложившейся ситуации. Покупка доли гораздо перспективнее чем покупка комнаты. Как показала сложившаяся практика, гораздо быстрее продаются те квартиры, доля в которых была купленна без просмотра.

Продать долю в квартире: совместную собственность

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает совместной - без определения долей, и долевой - с определением долей.

Пример совместной собственности - квартира, приобретенная в браке супругами, на нее имеется одно свидетельство о собственности и, несмотря на то, что в нем указан только один супруг, распоряжение такой квартирой может происходить только при нотариально заверенном согласии второго.

При разводе или в любое другое время они могут переоформить совместную собственность в долевую, то есть определить размер долей, принадлежащих каждому: при разводе это будет, как правило, ½ доли, а в случае раздела по иным причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами.

Теперь уже на квартиру будет два свидетельства о собственности - на каждую долю в квартире свое, но на обороте обязательно будет указано, кто владеет остальными частями недвижимости. На основании этих документов уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей собственностью, не спрашивая второго, также соблюдая определенные формальности, о которых сказано ниже.

Другой случай долевой собственности возникает в ситуации наследования по завещанию или по закону, если наследников более одного. На сегодняшний день на рынке присутствуют квартиры, изначально приобретенные лицами, не состоящими в браке, вдолевую собственность (так называемые гражданские супруги или просто люди, не состоящие в родственных и иных отношениях). Цены на недвижимость сегодня настолько высоки, что заставляют людей искать выход в совместной покупке.

Продать долю в квартире: главные моменты

Итак, если Вы продавец доли, то важно знать, что Ваш сособственник имеет право преимущественной покупки, о котором говорится в ст. 250 ГК РФ. То есть, прежде чем третьим лицам, Вы обязаны всех сособственников, а в том случае если они не претендуют на покупку Вашей доли то могут сами дать нотариальный отказ от преимущественного права выкупа доли. Если отношения далеки от идеальных и второй собственник не желает ни подписывать бумаги, ни обсуждать этот вопрос, то закон все же оставляет Вам возможность распорядиться своей собственностью.

Отправив сособственнику нотариальное предложение о выкупе доли, надо подождать 30 дней и в том случае если он не изъявил желания купить долю на Ваших условиях, нотариус который посылал извещение о продаже выдаст Вам нотариальное свидетельство о том что сособственники извещены. Имея на руках данный документ, Вы в праве провести сделку с третьей стороной, продать долю кому угодно.

Уведомление об извещении будет служить доказательством того, что Вы не нарушили прав другого собственника. Важно помнить, что Вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Малейшее отступление от них дает Вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя.

Если Вы решили , не важно по какой причине, для проживания или , вопрос соблюдения всех формальностей для Вас более важен чем для продавца доли. Подготавливая сделку, важно проверить что продавец все сделал не нарушая законодательство, ведь в случае малейшей неточности Вы можете остаться не только без доли, но и без своих денег.

Порой продавцы, в случае если у них нет возможности получить отказ от других собственников, предлагают оформить куплю-продажу другим способом, чаще всего через договор дарения, договор дарения малой доли с дальнейшим договором купли-продажи, также встречаются договоры отступного с залогом доли - в этом случае право преимущественной покупки не действует.

Когда объект недвижимости находится в долевой собственности нескольких лиц, то для оформления сделок по продаже или мене (возмездному отчуждению) объекта недвижимости, продавцам необходимо получить от всех остальных сособственников специальный документ — отказ от преимущественного права покупки.

И только тогда можно продать доли обычным покупателям, которые не являются совладельцами вашего общего объекта недвижимости.

Законодательство при продаже доли

Процедура получения отказа от преимущественного права покупки регламентируется пунктом 2 статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вот текст статьи 250 ГК РФ.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
   Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены*.

*Договор мены является договором встречной купли-продажи.

При этом, согласие-отказ сособсвтенников не требуется в случаях, когда регистрируются следующие документы:

• договора о безвозмездном приобретении доли (приватизация, дарение и т.д.);
• свидетельства о праве на наследство по закону, завещанию, выданного нотариусом;
• свидетельства о праве на долю в общем имуществе супругов, выданного нотариусом;
• судебного решения о признании доли в праве собственности.

Физические лица — сособственники объекта недвижимости, как правило, дают отказ о преимущественного права покупки-согласие на продажу в форме нотариально заверенного заявления.

Либо другой вариант — извещение сосбственника заказным письмом с уведомлением, удостоверенным нотариусом. Молчаине (отсутствие ответа на письмо) в период 1 месяца с момента получения вашего письма, признается отказом от прав преимущественной покупки. И по истечении этого срока нотариус выдает продавцу нотариальное свидетельство о том, что письмо было отправлено, получено адресатом, месяц истек, ответа нет, что признается отказом от права покупки. И теперь можно продавать кому угодно.

Однако, если вы способны собрать всех сособственников прямо на сделку в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав (Росреестре), то они могут подать заявление простой письменной формы прямо там, в окошке приема документов. На практике, такое случается крайне редко. Потому что — сособственников бывает много, они не всегда дружны между собой или с продавцами. Кроме того, они совершенно не заинтересованы в том, чтобы отложить все свои дела и дисциплинированно прибыть в место заключения сделки в рабочее время и т.д. Поэтому, проще и дешевле бывает взять их согласие-отказ заранее, в нотариальной конторе.

Сособственники — физические лица

Юридические лица-сособственники оформляют свой отказ от преимущественного права покупки письмом-ответом на заявление продавца на фирменном бланке за подписью руководителя или другого уполномоченного лица либо — в виде обычного письма с подписью и печатью организации.

От чего просить отказ и о чем уведомлять сособственника

Самые важные моменты в уведомлении сособственника о предстоящей продаже, которые должны быть в точности повторены в его отказе:

1. Описание объекта: что вы ему предлагаете — какую долю объекта недвижимого имущества и адрес объекта;
2. Описание предложения: цена, сроки и другие существенные условия.

Обычно в отказах пишут только цену, по которой податель заявления отказывается купить у продавца предлагаемые доли. Однако, в некоторых случаях, важно указать не только цену, но и срок оплаты, способ расчетов или другие важные для продавца обстоятельства.

Например, сособственник не дружит с вами, выкупать долю не собирается, но мечтает навредить. И отвечает, что купить он согласен. То есть, намеревается воспользоваться преимущественным правом покупки.

И проходит месяц, второй, а он не покупает. Возможно, дело даже не в кознях соседа, а у него просто не хватает денег и он тянет время. А вы, при этом, не можете продать свои доли другим покупателям, ведь есть желающий из числа сособственников.

Чтобы не допускать такой ситуации и продать доли другому, платежеспособному и последовательному покупателю, необходимо описать в предложении сособственнику все значимые для вас условия продажи: цена — такая-то, срок окончательного расчета и способ передачи денег — такой-то и т.д.

Пример письма к сособственнику для получения отказа

Согласно статье 250 ГК РФ, извещаю Вас о намерении продать принадлежащие мне, Иванову Ивану Ивановичу, 10/25 долей в праве собственности на …наименование объекта недвижимого имущества, площадь, адрес.. (можно переписать из раздела «Объект права» свидетельства о праве собственности), по цене 100000= (Сто. тысяч) рублей.

Право долевой собственности на данные доли объекта недвижимого имущества принадлежит мне, Иванову Ивану Ивановичу, на основании Договора купли-продажи от 17.05.2011 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.06.2011 г. сделана запись регистрации № ..-..-01/…/2011-…., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии..-АБ № 111111, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ………… области 15.06.2011 г. (точный текст взять из свидетельства о гос.регистрации права).

Другие условия** продажи отчуждаемой данной доли объекта недвижимого имущества:

• заключение договора купли-продажи в срок до 15 апреля 2012 года;
• оплата полной стоимости отчуждаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи.

Настоящее письмо составлено и подписано в 2-х экземплярах.

Дата, подпись, расшифровка подписи.

________________

** это не обязательно, но возможно.

Такое письмо можно направлять как от нотариуса физическому лицу, если совладелец вашего объекта отказывается идти к нотариусу и игнорирует вас, так и юридическому лицу- в простой письменной форме.

Какую цену указывать в предложении и в договоре купли-продажи

Для всех сособственников в письме-предложении о покупке должна быть указана одинаковая цена и одинаковые (равные) условия для всех потенциальных покупателей.

В идеале, в договоре купли-продажи долей в праве должна быть указана та же цена и другие условия, как и в отказе сособственников.

Если цена повысилась или понизилась и будет отражена в таком изменившемся виде в договоре купли-продажи, необходимо брать новые отказы сособственников, указывая в предложениях и отказах эти новые обстоятельства и новую цену.

Некоторые считают, что если собственники отказались от меньшей цены, то и на большую они не согласятся. И я видела, как регистраторы регистрирую договоры, где третьи лица (не сособственники) покупают долю в праве по цене выше заявленной в предложении и отвергнутой сособственниками.

Однако, считаю, что это не совсем верно, потому что к моменту изменения существенных условий продажи, обстоятельства сособственников тоже могут измениться — например, им могут одобрить кредит. И тогда, расхождение цены в отказе и договоре купли-продажи, пусть и в большую сторону, может стать основанием для перевода прав и обязанностей покупателя на заинтересованного сособственника.

Если цена (и другие условия) в предложении, отказе и договоре купли-продажи будут совпадать, то оснований для расторжения договора по этому признаку не будет.

Нотариальная форма отказа от права покупки

Для получения отказа в нотариальной форме необходимо:

• личное присутствие сособственника, которому предлагают купить (либо его уполномоченного представителя — доверенность);
• правоустанавливающие документы, подтверждающие, что именно он — сособственник;
• паспорт — для удостоверения его личности;
• деньги для оплаты услуг нотариуса (800-1000 руб., цены 2012 года в регионах)

Нотариально заверенный документ, подтверждающий отказ сособственников-физических лиц от преимущественного права покупки, должен содержать следующую информацию:

• Заголовок, дата, место составление документа.
• Кто дает отказ — ФИО, все паспортные данные.
• Кому отказывает и от чего он отказывается: в чем заключалось предложение (повторить весь текст предложения продавца), о котором ему (сособсвеннику) известно и кому (ФИО продавца) он дает отказ.
• Подтверждение, что тому, кто отказывается, известно содержание соответствующих статей ГК. И тому, что содержание данного отказа прочитано подписавшим лично (+зачитано ему вслух нотариусом).
• Подпись отказывающегося с расшифровкой ФИО.
• Удостоверительная надпись нотариуса, его подпись и печать.

Можно написать письмо с предложением покупки доли самостоятельно, без визита к нотариусу, в простой письменной форме (от руки или напечатать, не имеет значения). И отправить такое письмо обычной почтой — простым заказным письмом с уведомлением.

Таким путем можно извещать и физических, и юридических лиц. Но, при этом, необходимо делать опись вложения, иначе — как вы докажете то, что вы посылали не открытку с Днем Рождения, а письмо с предложением купить вашу долю?

Храните текст письма, квитанции почты, бланк извещения — как доказательства выполнения вами всех действий.

Если ваш сособственник — юридическое лицо, то вы можете сделать 2 экземпляра письма и сходить в приемную этой организации, подождать, пока ваше письмо будет зарегистрировано. А на втором (вашем) экземпляре проставят дату приема и номер регистрации входящей корреспонденции. Эта надпись будет являться подтверждением того, что письмо вы действительно направляли и станет точкой отсчета даты, по истечении которой вы вправе продавать свои доли третьим лицам.

Пример отказа-согласия сособственника

Заявление сособственника может называться просто «заявление», «отказ», «согласие» или отказ-согласие», это не имеет решающего значения. Главное — содержание заявления этого сособственника.

Согласие-отказ

Я, Иванов Иван Иванович, год-место рождения, паспортные данные, проживающий ….

даю согласие и сообщаю, что мне известно о предстоящей продаже Петровым Петром Петровичем принадлежащих ему 15/26 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: Тульская область, ….. , по цене 500000= (Пятьсот тысяч) рублей оо копеек.

Настоящим согласием от преимущественного права покупки, согласно статье 250 ГК РФ, я отказываюсь.

ПОДПИСЬ__________

Удостоверительная надпись нотариуса. Подпись, печать.

Текст отказа может быть переформулирован, но смысл (мне известно+условия продажи+отказываюсь) должен сохраняться.

Кто сособственник

Если вы регистрировали свое право долевой собственности недавно, список сособственников, которые так же прошли гос. регистрацию, можно найти на обороте свидетельства о государственной регистрации. Сложите, суммируйте все чужие доли + вашу. И убедитесь, что они составляют целую единицу (например: 1/8 + 3/8+2/4(это 4/8)=8/8=1).

Если сумма долей меньше 1, значит чье-то право не зарегистрировано в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Вариантов 2: либо затерявшееся право долевой собственности было зарегистрировано в БТИ до появления государственной регистрации, либо эта доля не зарегистрирована, потому что не приватизирована.

Но не исключено, что кто-то из этого списка недавно продал, подарил, поменял свою долю или умер.

Неприватизированная доля в коммуналке — отказ от преимущественного права покупки

Для хозяев комнат в коммунальной квартире (оформленных в виде доли в праве), которые даже не знают, все ли комнаты=доли в их коммуналке приватизированы, либо точно знают, что есть неприватизированные доли, путь таков:

• Запрос в организация, осуществляющая приватизацию в вашем городе или районе — выдадут справку о том, какие комнаты приватизированы и на чье имя, а какие — нет (то есть, в собственности муниципалитета);

Если есть неприватизированные комнаты:

• Письмо в муниципалитет (городскую администрацию) с предложением выкупить по … цене и на … условиях в срок …). Вам дадут письменный ответ.

Поиск остальных собственников производится по информации из ЕГРП и по сведениям БТИ (если регистрация происходила до возникновения органов государственной регистрации — в каждом регионе они появлялись в разные сроки — с 15.02.1998 г до 31.12.1999 г.).

Как получить выписку из ЕГРП о принадлежности объекта недвижимости

Если вы — обладатель доли в большой коммунальной квартире или частном доме, где часто меняются хозяева и вы и никогда в глаза не видели своих соседей, то узнать, кто ваш сосед-совладелец долей, можно обратившись в Управление Росреестра по вашему региону (органы государственной регистрации).

Любой человек вправе заказать выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) — справку о принадлежности объекта недвижимости, в которой будут указаны все сособственники, которые регистрировали свои права с момента открытия этого органа государственной регистрации в вашем регионе.

Для получение выписки из ЕГРП необходимо оплатить госпошлину (200 руб. — цены 2012 года) и заказать выписку в офисе Росреестра (с собой иметь паспорт). Если объект находится в другом регионе, то можно получить выписку о нем из домашнего региона, она будет стоить дороже. Реквизиты для оплаты госпошлины и ее размер уточните в управлении Росреестра того региона, где вы находитесь или на сайте Росреестра либо по телефону горячей линии Росреестра: 8-800-100-34-34 (единый телефон для всех регионов).

Если нельзя получить отказ или нет времени разыскивать сособственника

Часто у продавцов долевой собственности возникают проблемы с розыском сособствеников, место нахождения которых не известно или есть иные препятствия, не позволяющие действовать прямолинейно.

Что делать Сделать покупателя сособственником

Москвичи, во времена активных продаж комнат в коммунальных квартирах, оформленных в виде долей в праве, придумали остроумный способ решения этой проблемы.

1. Важный момент — продавец может продать свою долюлюбому из сособсвенников, на свой выбор. Но не может продать тому, кто не является сособственником, без получения отказа от всех своих соседей, собственников остальных долей.
2. Важный момент — чужому нельзя продать (возмездная сделка), но можно подарить (безвозмедно).

Поэтому — надо сделать будущего постороннего покупателя собственником маленькой доли в праве, чтобы потом продать ему, как полноправному сособственнику.

Для этого нужно подарить ему маленькую долю из своей. Например, у вас есть 25/95 долей в праве. Вы дарите ему 1/95 долю. Проходит регистрация договора и перехода права долевой собственности. И после: ваш одаряемый уже — полноправный сособственник. Которому вы можете продать оставшиеся 24/95 доли, не спрашивая разрешения ни у кого.

Конечно, случается, что отчаявшиеся продавцы доли заключают договор дарения всей этой доли, но, согласитесь, эта сделка не соответствует действующему законодательству и легко может быть оспорена заинтересованными лицами.

Сдать документы на регистрацию и ожидать 3 месяца

Согласно п. 3 статьи 250 ГК РФ, любой из сособственников может потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя. На это отводится 3 месяца.

То есть, документы сданы на регистрацию, ближе к окончанию месяца с момента сдачи, регистрация приостанавливается (подать заявление и переговорить с регистратором) на срок, дотягивающий до 3 месяцев с момента подачи документов. Если никто не заявит своих прав, право покупателя на долю будет зарегистрировано. Но в этом варианте надо обязательно посоветоваться с государственным регистратором (кто он, можно узнать, позвонив в Росреестр — держите под рукой расписку о принятии документов, там есть регистрационный номер, по которому легко найти вашего регистратора) и просчитать сроки.

Где хранится подлинник отказа от преимущественного права покупки

После регистрации оригинал отказа-согласия от сособственника выдадут тому, то его сдавал, то есть — продавцу доли. Этот документ следует хранить и использовать как доказательство в суде, в случае возникновения споров.

Для всех участников долевой собственности законодательство предусматривает такой процесс, как преимущественное право покупки. Это означает, что в том случае, когда один из собственников решил продать свою часть имущественных ценностей, он обязан в первую очередь поставить об этом в известность своих совладельцев имущества, которые в установленные законом сроки должны принять решение, хотят ли они выкупить долю.

Понятие преимущественного права покупки

Законодатель устанавливает, что в случае, когда имущественная масса разделена между несколькими владельцами на правах долевого участия, то в такой ситуации между ними устанавливаются особые взаимоотношения. И если какой-то из владельцев решает избавиться от своей доли, он предварительно обязан уведомить об этом всех совладельцев. Это необходимо для того, что они могли реализовать свое право на преимущественную покупку доли.

Под преимущественным правом покупки понимают гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.

Таким образом, данный субъект получает преимущество перед возможностями других лиц.

Главная особенность такого вида права, как преимущественное право покупки заключается в том, что оно не может существовать самостоятельно без применения других абсолютных прав. В отечественном законодательстве все вопросы, которые касаются этого процесса подчиняются действиям ст.250 ГК РФ.

Преимущественное право покупки доли

В той ситуации, когда собственниками определенного имущества выступают сразу несколько граждан, которые реализовывают свои права в соответствии с договоренностями о долевом владении имущественными ресурсами, законодательство тщательно регулирует отношения между ними.

В ст.250 ГК РФ указано, что в том случае, когда один из совладельцев решает продать свою долю имущества, он обязан поставить об этом в известность других совладельцев, которые в установленные сроки примут решение относительно выкупа доли. Это делается для того, чтобы не допускать появления в долевом праве собственности новых участников, которые могут своими действиями спровоцировать конфликтные ситуации.

О том, что собственник принял решение о продаже, должно быть уведомлено в установленный срок и в определенном порядке. Если совладельцы отказываются от своих прав на преимущественный выкуп доли, то в таком случае имущество может быть продано любому человеку, который выразит желание его приобрести.

Извещение о намерении продать долю

В том случае, когда участник долевого владения решает избавиться от принадлежащей ему имущественной массы, он обязан учитывать интересы и права других граждан, которые выступают совладельцами. В ст.250 ГК РФ указано, что перед тем, как принять решение о продаже своей доли, он обязан уведомить об этом всех собственников конкретного имущества. Таким образом, в их отношении будет реализовано право преимущественной покупки.

Для того чтобы соблюсти все формальные моменты, продавец должен направить всем совладельцам письменное извещение, в котором должна содержаться информация относительно объекта продажи, его стоимости и прочих особенностей.

Данное извещение может быть совершено любым способом, который предельно удобен для продавца. Среди способов извещения, наиболее популярными считаются:

• личное вручение совладельцам писем с извещением о намерении продать свою долю;
• отправка уведомления при помощи заказной телеграммы с уведомлением о получении. Здесь отправка может быть осуществлена как самим продавцом, так и риелтором, который помогает ему оформить сделку. Причем в последнем случае у риелтора на руках должно быть письменное разрешение от собственника на проведение подобной операции;
• проведение процедуры при активном участии нотариальных контор.

В ст.250, ГК РФ указано, что извещение в обязательном порядке должно иметь письменную форму, но при этом уведомление по электронной почте, с использованием соцсетей или по СМС не будет считаться надлежащим образом выполненным.

Преимущественное право покупки продаваемой доли акционерного общества предусматривает, что все совладельцы конкретного имущественного объекта должны принять решение о целесообразности данной покупки. В том случае, если имеет место отказ от преимущественного права покупки, владелец продаваемой части имущества получает право передать его в собственность постороннему лицу, не являющемуся одним из участников долевых соглашений.

Срок преимущественного права покупки

У многих пользователей возникает вопрос: «Как обойти преимущественное право покупки, и можно ли это сделать в законном порядке?». Наиболее исчерпывающий ответ на эту проблему предоставляют положения ст.250 ГК РФ. Здесь указано, что преимущественное право собственников на конкретное имущество, принадлежащее им в равных долях, является приоритетным.

И единственной возможностью для продавца реализовать свое право на распоряжение имуществом относительно третьего лица, это полный отказ от преимущественного права покупки со стороны всех совладельцев.

Что касается конкретных сроков для реализации приоритетного права на покупку долевой собственности, то закон устанавливает конкретный срок на уровне в 3 месяца. Если продавец отправил извещения, и не получил вразумительного ответа в течении 3-месячного срока, он имеет право продать свою долю посторонним лицам.

Что касается совладельцев имущественной массы, то они имеют право в течении 3-х месяцев обдумывать предложение и принять соответствующее решение. Этот срок выделяется в законодательном порядке для того, чтобы владелец долевой части имущества оценил целесообразность сделки и принял окончательное решение.

При этом стоит обратить внимание, что срок может быть откорректирован. В законодательном порядке определено, что если продавец изменяет условия покупки, то новый 3-месячный срок начинает свой отсчет с того момента, как было уведомлено об изменении.

Отказ от преимущественного права покупки

Если совладельцы не считают целесообразным выкупать долю имущества общества, то в таком случае они обязаны оформить отказ от реализации преимущественного права покупки. Он оформляется в обязательном порядке в письменной форме и заверяется нотариально.

Законодатель устанавливает, что все собственники долевых паев на конкретное имущество могут отказаться от исполнения своих приоритетных прав на выкуп имущественных ценностей.

Однако для этого, им необходимо в письменной форме ответить на извещение и указать, что они отказываются от осуществления своих прав и не имеют никаких возражений относительно свободной реализации доли.

Если же несколько сособственников решают выкупить долю продавца, то выбор между ними он совершает самостоятельно, или же между ними заключается уступка преимущественного права покупки доли в отношении конкретного гражданина.

Нарушение преимущественного права покупки

П.3 ст.250 ГК РФ утверждает, что процесс реализации приоритетных прав на выкуп доли акционерного общества должен проходить по тем нормам, которые установлены законом. В противном случае все нарушения будет отмечены в законодательном порядке и в отношении нарушителей будет определена мера ответственности за игнорирование норм закона.

Нарушением преимущественного права покупки может выступать игнорирование законодательно установленных принципов совершения сделок относительно имущества, находящегося в долевой собственности. Также в качестве нарушения выступает игнорирование 3-месячного срока, в течении которого совладельцы принимают окончательное решение.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Спросить юриста

Имущественное право

Добрый день.Имеют ли право преимущественного выкупа квартиры жильцы, много лет прописанные в ней.

Вадим 21.05.2019 11:33

Здравствуйте! Закон предусматривает преимущественное право покупки только для участников долевой собственности. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Александров Александр Михайлович 22.05.2019 14:37

Задать дополнительный вопрос

Ознакомьтесь с данной статьей.

23.05.2019 16:35

Задать дополнительный вопрос

Наследование

Супруги Андрианова и Зотов приобрели во время брака автомобиль. После гибели Зотова в авиакатастрофе, его мать как наследница предъявила к Андриановой иск о разделе унаследованного в долях имущества. Решением суда автомашинабыла оставлена вдове, а матери была присуждена денежная компенсация, которую Андрианова ей выплатила. Впоследствии Андрианова продала машину. Узнав об этом, мать Зотова предъявила иск о признании договора купли-продажи недействительным, т.к. он нарушает принадлежащее ей право преимущественной покупки автомобиля, права ли мать?

Ксения 10.03.2019 20:54

Здравствуйте! Так как мать получила компенсацию, она не имеет никаких прав на авто, в том числе право преимущественной покупки.

Киндин Андрей Сергеевич 11.03.2019 12:41

Задать дополнительный вопрос

Полностью согласен с коллегой.

Шафир Михаил Семенович 12.03.2019 16:28

Задать дополнительный вопрос

Отчуждение недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности

ООО снимает в аренду (более 15 лет) недвижимое имущество (нежилые помещения), являющееся фед. собственностью и переданное гос. органу на праве оперативного управления. Может ли ООО воспользоваться своим преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества (№ 159-ФЗ от 22.07.2008 г.)?

Екатерина 30.07.2018 10:51

Добрый день! Да, возможно, при согласии на совершение сделки, направленной на возмездное отчуждение, а так же при условии выполнения пунктов, отраженных в статье 3 159-ФЗ. Аренда имущества непрерывна в течение двух и более лет. Отсутствует задолженность по аренде, штрафам и неустойкам, имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1ст. 9настоящего ФЗ. Сведения о субъекте предпринимательства не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Дубровина Светлана Борисовна 23.09.2018 13:48

Задать дополнительный вопрос

Да, действительно, возможно, при соблюдении условий, описанных выше

Захарова Елена Александровна 24.09.2018 05:21

Задать дополнительный вопрос

Также вам будут полезны следующие статьи

• Последствия прекращения права собственности в силу закона
• Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
• Расчеты при возврате имущества из незаконного владения
• Истребование имущества от добросовестного приобретателя
• Истребование имущества из чужого незаконного владения
• Сохранение прав на имущество при переходе предприятия или учреждения к другому собственнику
• Приобретение и прекращение права хозяйственного ведения и права оперативного управления
• Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении
• Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
• Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства
• Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение
• Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе крестьянского (фермерского) хозяйства
• Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
• Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
• Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
• Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
• Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
• Понятие и основания возникновения общей собственности
• Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать
• Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собстенности
• Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
• Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
• Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей
• Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится
• Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника