Мансарда без разрешения. Снос самовольно возведённой крыши соседей (мансарды). Чем может помочь суд

06.04.2023Рубрика: Виды

Столичные власти подготовили документы в суды по 20 незаконным мансардам на крышах жилых домов в центре Москвы, еще по трем адресам районные суды уже поддержали снос, два дела находятся на рассмотрении. Об этом M24.ru сообщил пресс-секретарь префекта ЦАО Павел Большунов. В основном, в мансардах оборудованы дополнительные жилые площади, так, в одном из домов на присвоенном чердаке сделали туалет, кухню и личный кабинет. Кроме того, могут быть снесены элитные квартиры в мансардах, созданных более 10 лет назад.

В рамках программы по выявлению в городе самостроя префектура ЦАО подготовила документы для подачи в суд по 25 незаконным мансардам на крышах домов в центре города, сказал Павел Большунов. По его словам 5 адресов с такими постройками уже находятся в производстве, из них по трем вынесены решения в пользу сноса. В частности, лишатся надстроек два дома на Новослободской улице - №14/19 стр.1 и № 62, а также дом № 3А стр.2 в Большом Златоустинском переулке.

Так, на улице Новослободская в доме №62 владелица одной из квартир оборудовала на чердаке туалет, кухню и личный кабинет, заняв 112 кв. метров общедомового имущества

"Собственникам дали от двух до трех месяцев на демонтаж, однако они не спешат ликвидировать свои мансарды", - отметил собеседник M24.ru. Все три самостроя должны быть снесены не позднее октября 2014 года. Если постройки не будут ликвидированы в течение указанного срока, то их демонтируют силами учреждения ГБУ "Автомобильные дороги ЦАО", а владельцы самостроя должны будут компенсировать расходы на проведение работ.

По другому адресу на Новослободской улице срок самостоятельного демонтажа истекает 23 сентября, однако владелец конструкцию до сих пор не демонтировал. "Там возведена надстройка на крыше здания высотой два метра с мансардными окнами. Коммуникации еще не подключили, что облегчит снос объекта",- рассказал официальный представитель префектуры.

Также объекты самостроя были выявлены на Сретенском бульваре, Мясницкой улице, Большой Ордынке, в Большом Трехгорном и в Колокольниковом переулках, на Фрунзенской набережной. "Общее количество таких строений в центре еще полностью не подсчитано – обследования продолжаются", - отметил представитель префектуры.

Кроме того, сейчас обследуются элитные квартиры, которые в свое время были сделаны в помещениях на мансардных этажах, переведенных их нежилых в жилые. "Окна таких квартир, как правило, выходят на МИД, набережные, Садовое кольцо и так далее", - отметил Павел Большунов. Однако до судов эти дела пока не дошли. "Зачастую доказать незаконность оборудования таких квартир сложно, им более 10 лет, они создавались с нарушениями, но при этом текущими владельцами приобретались на законных основаниях – по договорам купле-продажи. Кроме того, собственники не пускают к себе никаких проверок, нанимая ЧОПы для охраны своих мансард", - пояснил Большунов.

Демонтировать незаконные мансарды будут секциями, чтобы сразу обновлять кровлю там, где это необходимо, рассказал Большунов. "Кое-где даже рассматриваем возможность доступа на крышу с помощью внешних подъемников. Пройти к самострою из подъезда зачастую невозможно – собственники квартир не позволяют рабочим начать демонтаж", - пояснил Большунов.

Чтобы снести все 25 конструкций, может понадобиться порядка полутора лет. "Около года идут суды по объекту, затем собственнику дают время на самостоятельный демонтаж, потом дело передают приставам, после чего проходят конкурсные процедуры по выбору организации, которая восстановит кровлю. И только после этого можно приступать к работам", - рассказали в префектуре. Кроме того, иногда собственник уже постфактум начинает представлять документы, чтобы защитить свой самострой. Тогда разбирательства затягиваются и мансарду не могут снести.

Отметим, чтобы мансарду не посчитали самостроем, собственнику нужно представить градостроительное заключение по проекту надстройки, согласовать проект в БТИ, оформить помещения, где ведется строительство, в собственность и представить проект надстройки. Если дом - исторический памятник, то проект нужно согласовать еще и с Мосгорнаследием.

Как отметил экс-глава НИиПИ Сергей Ткаченко, строительство мансард на жилых домах Москомархитектура не приветствует еще с 1995 года. "Уже тогда было принято решение, что такое строение как мансарда не характерно для столичной архитектуры. Подобные надстройки обычно не утверждали на архитектурных советах", - рассказал эксперт.

Эксперт согласен, что мансарды на крышах столице не нужны. "Но если речь идет об освоении чердачного пространства – то здесь можно подумать. Возможно, стоит дать людям возможность по упрощенной схеме расширять свои квартиры на чердаки, чтобы эти пустующие площади работали. За легальные надстройки люди будут платить налоги, коммунальные платежи и так далее", - отметил эксперт.

"Если собственник квартиры без согласия жильцов возвел надстройку над своей квартирой – то необходимо не только обязать его снести самострой, но оценить ущерб, который такое строительство могло нанести дому", - отмечает ведущий юрисконсульт направления "Городское хозяйство" Института экономики города Дмитрий Гордеев. По его словам, из-за подобного строительства в доме может упасть напор воды или снизиться температура батарей. Этот ущерб собственник, захвативший чердак, также должен возместить.

Что касается случаев, когда владелец не сносит самострой по решению суда, по словам Гордеева, согласно Жилищному кодексу, Мосжилинспекция имеет право отобрать всю квартиру у жильца и реализовать ее на аукционе с дисконтом. "А новый собственник должен пообещать вернуть чердаку изначальный вид", - заявил он.

Отметим, что в этом году уже была демонтирована незаконная мансарда на доме Пастернака в Оружейном переулке. Там организовали японское кафе и французскую блинную, а сама постройка появилась еще в 2002 году. При этом за демонтаж и восстановление кровли собственники надстройки должны будут заплатить городу 5 млн рублей.

Отметим, что в конце 2013 года столичные власти составили перечень объектов самостроя для сноса. Больше всего незаконных объектов выявлено в Северо-Восточном округе – 108, далее идут Северный – 106, и Юго-Восточный – 105. В ЮАО чиновники снесут 99 строений, в ВАО - 79, в ЮЗАО - 62, в ЗАО – 54, в СЗАО – 29. В Зеленограде нашли четыре самостроя, в Новомосковском округе - 5. Большинство объектов – пристройки и торговые павильоны. В Центральном округе для сноса предназначили 74 постройки.

У нас с нашими соседями двухквартирный, кирпичный дом, с общим фундаментом и общей крышей, приватизированный и отдельными . Дому 40 лет. В июне 2013 года соседи, не спросив нашего согласия (разрешения) ни в устной и ни в письменной форме взяли перепилили крышу пополам и начали возводить свою крышу поперёк,т.е строить мансарду. Крыша над нашей квартирой перекрыта профнастилом ещё два года назад. На третий день этой стройки мы обратились в районную администрацию, к главе администрации Каменского района, Алтайского края. Глава района, выяснив всю незаконность строительства крыши, направил в этот же день главного архитектора района на место стройки.Главный архитектор района зафиксировал нарушение и с главой сельского совета выдал нашим соседям "ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения действующего законодательства", а нам было предложено обратится в Жилищную инспекцию,прокуратуру, в суд. Во все вышеперечисленные органы мы обратились и получили соответствующие документы, а соседи с не большими перерывами закончили свою стройку и никого и ничего не послушали. На первом заседании суда судья потребовала у наших соседей проектно-техническую документацию и разрешение, на что они ответили, что у них нет никаких документов. На следующих заседаниях присутствовал главный архитектор района и юрист администрации района, главный архитектор района в своём выступлении назвал нарушения совершённые нашими соседями(ответчиками), но судья сказала, что она никак не может определится с решением, потому-что нужна Техническая экспертиза и добавила, что как экспертиза решит, такое решение она и вынесет. Мы (истцы) пошли ей навстречу и заказали экспертизу. И вот она уже прошла, передана в суд, а на середину января назначено заседания суда. Но, прочитав и изучив эту экспертизу (у меня тоже высшее техническое образование), понятно даже не вооружённым глазом, что она практически выгораживает крышу соседей, а то что у нас внутри квартиры с обеих сторон (со стороны спальни и зала, как раз на стыках крыши) уже с августа месяца промокают стены сверху и до самого низа, отходят обои, вода от дождя льётся по всем окнам с обоих сторон (а плиты перекрытия бетонные, которые могут при плохих обстоятельствах принести угрозу жизни, так как на стенах с обоих сторон дома трещины только увеличиваются) и на наш земельный участок, размывает трубу центральной канализации, а сейчас уже на крыше гора снега, которая в дальнейшем просто раздавит нашу крышу. Всё это видел эксперт, когда приезжал, но нигде про это не говориться, а наоборот пишет как хорошо и качественно сделана крыша соседей. Так нам что на следующем, наверное на последнем заседании вынесут решение, что всё нормально и свою крышу-мансарду наши соседи построили согласно Российского законодательства и ничего не нарушили, но ведь крыша-мансарда наших соседей приносит нам с самого лета реальный вред? А как же тогда те документы, которые нам выдала Жилищная инспекция, прокуратура, администрация, а как же тогда насчёт нарушения

Как правило, с исками в суд о сносе мансард обращаются префектуры, реже — Департамент культурного наследия (в том случае, если мансарда размещена на крыше здания, признанного историческим памятником). Обычно чиновники требуют признать мансарду, созданную без полученных на это необходимых разрешений, самовольной постройкой (ст . 222 ГК РФ), а также обязать владельца самостоятельно снести надстройку за собственный счет, либо взыскать с ответчика расходына демонтаж (который обходится в 13-15 тыс. руб. за кв. м).

Чаще всего истцы ссылаются на то, что мансарда построена в отсутствие разрешительной документации. Это, по их мнению, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. «Однако отсутствие такого разрешения само по себе не означает, что самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан», — замечает адвокат Олег Сухов.

По смыслу ст. 222 ГК РФ, а также исходя из судебной практики отсутствия разрешения недостаточно для признания постройки самовольной и ее сноса. Демонтаж возможен только в том случае, если при возведении спорной постройки были допущены конкретные нарушения градостроительных, строительных норм и правил. Но доказать этот факт чиновники зачастую не в состоянии. Имеет значение и то, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации — в частности к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномочен ный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Так, рассказывает Олег Сухов, по одному из судебных дел о сносе мансарды в Москве чиновники приложили к иску заключение «карманных » экспертов о несоответствии спорной постройкиградостроительным и строительным нормам и даже о том, что она представляет угрозу жизни и здоровью граждан. Однако при опросе экспертав суде выяснилось, что выводы о рисках были сделаны лишь на основании факта отсутствия проектной документации. Повторная экспертиза, проведенная уже по ходатайству ответчика с применением инструментальных методов исследования, позволила доказать безопасность мансарды и предотвратить ее снос.

Весомым аргументом против сноса могут стать риски повреждения здания при демонтаже мансарды. Адвокат Олег Сухов приводит конкретный случай из судебной практики. Московский предприниматель построил мансарду на крыше здания дореволюционной постройки на Таганке без оформления разрешительной документации. Префектура подала на него в суд и потребовала снести самовольную постройку, которая к тому же якобы нарушила внешний вид фасада исторического здания. Назначенная по делу судебная строительно-техническая экспертиза пришла к выводу, что снос мансарды нанесет непоправимый ущерб зданию постройки 1830 года. А именно — будут повреждены стены, включая опорную часть внутренних несущих стен, отдельные элементы фасады. В результате, прислушавшись к экспертам, суд пришел к выводу, что объективной необходимости в сносе мансарды нет. Другому владельцу мансарды по аналогичному делу о сносе удалось доказать, что эксплуатация здания после сноса мансардного этажа будет невозможна из-за отсутствия утепления перекрытия последнего этажа.

По словам юристов, распространенным основанием для отклонения исков о сносе мансард является пропущенный срок исковой давности. Зачастую чиновники пытаются демонтировать мансарды, построенные в конце девяностых — начале «нулевых » годов, тогдакак общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Гражданского кодекса РФ). «Отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что спорные конструкции возведены без разрешения на строительство. Однако сами чиновники приносят в суд документы, свидетельствующие о том, что факты строительства мансард без разрешения фиксировались еще 8-10 лет назад. В соответствии с п. 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске», — резюмирует Олег Сухов.

По всем возникшим вопросам Вы можете записаться на консультацию к специалистам нашего Центра: Tел. +7 (495 ) 649-11-65 (многоканальный )
Tел. +7 (495 ) 763-90-66 Tел. +7 (985 ) 763-90-66 e-mail:

Столичные власти подготовили документы в суды по 20 незаконным мансардам на крышах жилых домов в центре Москвы, еще по трем адресам районные суды уже поддержали снос, два дела находятся на рассмотрении.. В основном, в мансардах оборудованы дополнительные жилые площади, так, в одном из домов на присвоенном чердаке сделали туалет, кухню и личный кабинет. Кроме того, могут быть снесены элитные квартиры в мансардах, созданных более 10 лет назад.

В рамках программы по выявлению в городе самостроя префектура ЦАО подготовила документы для подачи в суд по 25 незаконным мансардам на крышах домов в центре города, сказал Павел Большунов. По его словам 5 адресов с такими постройками уже находятся в производстве, из них по трем вынесены решения в пользу сноса. В частности, лишатся надстроек два и № 62, а также дом № 3А стр.2 в Большом Златоустинском переулке.

"Собственникам дали от двух до трех месяцев на демонтаж, однако они не спешат ликвидировать свои мансарды", - отметил собеседник сайт. Все три самостроя должны быть снесены не позднее октября 2014 года. Если постройки не будут ликвидированы в течение указанного срока, то их демонтируют силами учреждения ГБУ "Автомобильные дороги ЦАО", а владельцы самостроя должны будут компенсировать расходы на проведение работ.

Отметим, что в этом году уже была незаконная мансарда на доме Пастернака в Оружейном переулке. Там организовали японское кафе и французскую блинную, а сама постройка появилась еще в 2002 году. При этом за демонтаж и восстановление кровли собственники надстройки должны будут 5 млн рублей.

Отметим, что в конце 2013 года столичные власти объектов самостроя для сноса. Больше всего незаконных объектов выявлено в Северо-Восточном округе – 108, далее идут Северный – 106, и Юго-Восточный – 105. В ЮАО чиновники снесут 99 строений, в ВАО - 79, в ЮЗАО - 62, в ЗАО – 54, в СЗАО – 29. В Зеленограде нашли четыре самостроя, в Новомосковском округе - 5. Большинство объектов – пристройки и торговые павильоны. В Центральном округе для сноса предназначили 74 постройки.

Дарья Миронова

Департамент культурного наследия Москвы засудил собственника, построившего незаконную мансарду над своей квартирой в историческом здании— Доме полярников. В движении "Архнадзор" назвали этот случай прецедентом, пояснив, что впервые суд обязал разобрать незаконную мансарду владелицу квартиры. До этого избавлять от подобных построек удавалось лишь офисные здания.

"Жилой дом Главсевморпути" на Никитском бульваре, известный как Дом полярников, избавят от незаконной мансарды, надстроенной собственником одной из квартир. 21 февраля департаменту культурного наследия города Москвы удалось выиграть суд, по решению которого владелиц квартиры обязан убрать незаконную постройку в течении трех месяцев.

В департаменте рассказали, что Дом полярников является памятником истории и культуры. Это многоквартирный дом, один из собственников которого решил построить для себя мансарду. Новая постройка появилась без разрешительной документации.

В департаменте подчеркнули, что в результате строительных работ была искажена целостность восприятия памятника и нанесен грубый ущерб объекту культурного наследия.

"Этому известному каждому москвичу и вообще каждому образованному человеку: дому был нанесен серьезный ущерб в виде уродливой и грубой надстройки, которая к тому же видна со многих, почти открыточных, московских точек — Никитского бульвара и Нового Арбата,— сообщил советник руководителя департамента культурного наследия Москвы Николай Переслегин.— Это настоящее презрение к и закону и к морали, которое и впредь будет пресекаться самыми жесткими мерами в рамках действующего законодательства".

Николай Переслегин подчеркнул, что Дом полярников— один из знаковых образцов сталинского ампира. Добиться решения о разборке диссонирующей мансарды, по его словам, было не просто и это важная победа.

После того как решение вступит в законную силу, собственник обязан будет в трехмесячный срок снести мансарду, а также восстановить крышу, которая должна соответствовать историческому облику памятника.

От незаконной мансарды освободили Дом Пастернака Ранее GZT .RU сообщал о том, что власти добились сноса незаконно построенной мансарды на Доме Пастернака в центре Москвы Дом, в котором 10 февраля 1890 года родился поэт и писатель Борис Пастернак, в 2002 году решило отремонтировать ЗАО "Тирг", владелец здания. Под видом ремонта крыши к дому пристроили мансардный этаж площадью более 200 кв. м, на который затем было получено право собственности. С 2003 года право собственности перешло к ООО "Консул М", которое в 2007 году провело реконструкцию мансарды и снова увеличило ее площадь— до 385,2 кв. м. Москомнаследие (предыдущее названия департамента культурного наследия Москвы) на протяжении нескольких лет пыталось отменить полученное право собственности на мансарду и добивалось возвращения зданию его исторического облика. Судебные тяжбы тянулись с 2002 года. В декабре 2009 года Арбитражный суд Москвы удовлетворил требования Москомнаследия.

Наглядная иллюстрация того, во что превращают надстроенные мансарды памятники архитектуры Источник Лала Морозова

Самовольная мансарда— типичная ситуация для Москвы

Победа департамента культурного наследия Москвы очень важна, поскольку впервые удалось засудить за самострой собственника квартиры, заявила координатор движения Архнадзор Наталья Самовер.

"Эта достаточно типичная ситуация для Москвы, когда богатый человек приобретает квартиру на последнем этаже исторического здания и дальше с помощью не очень понятных процедур надстраивает мансарду,— пояснила она.— Варианты могут быть разные. От полнейшего произвола, когда просто нанимают строителей и строят. И до таких ситуаций, как в Доме полярников, где ответчица— хозяйка квартиры сделала это, ссылалась на то, что у нее есть разрешение Мосжилинспекции на перепланировку и переустройство помещения чердака".

Наталья Самовер рассказала, что в суде департамент культурного наследия привлек Мосжилинспекцию в качестве третьей стороны, чтобы узнать, каким образом противозаконный проект мог быть разрешен.

"Им в суде задавали вопрос: „Вы согласовали проект, а потом ваши специалисты принимали работу непосредственно на месте, не смутило ли вас что-нибудь?",— рассказала Наталья Самовер.— Представитель Мосжилинспекции ответил: „Мы же работаем только с планом, нам же не мог в голову прийти такой ужас, что гражданка начнет строить что-то вверх". А на прямой вопрос судьи, не заметили ли вы, что появилась мансарда, а они сказали, что мы не знали, может, она раньше там была. Хотя, совершенно очевидно, что мансарда новая".

Координатор Архнадзора сообщила, что ранее чиновники одерживали победы только над владельцами офисных зданий, которые также возводили незаконные мансарды.

"Это очень важно, впервые удалось засудить гражданку которая сумела сделать незаконную мансарду в многоквартирном доме,— пояснила Наталья Самовер.— Бывали случаи, когда собственник офисного здания „оправлял" целый особняк мансардой. А случаи, когда человек надстраивает на собственную квартиру, очень распространенный. Могу из практики Архнадзора назвать несколько адресов— большой Афанасьевский переулок, 22 и Большая Никитская, 31. Там исторические дома, являющиеся памятниками. И там также люди правдами и неправдами строят себе мансарды. Причем на Большой Никиитской это еще и опасно, по дому пошли трещины"